В Армении в 2026 году существенно изменился порядок продажи государственных и общинных земель. Согласно решению, принятому в апреле, аукционы по продаже таких участков должны проводиться только в электронном формате через официальный сайт электронных аукционов Комитета по управлению государственным имуществом e-auctions.am.
Министерство территориального управления и инфраструктур (ТКЕН) подготовило для общин методическое руководство, которое описывает процедуру проведения электронных торгов, роли пользователей единой системы и функции ответственных лиц. По этим правилам уведомление о торгах должно публиковаться на официальном сайте общины, затем размещаться на сайте публичных уведомлений www.azdarar.am, а при необходимости распространяться и через другие СМИ.
Для движимого имущества электронный аукцион может проводиться через 15 дней после публичного уведомления, а для недвижимого имущества — не ранее чем через 45 дней. По решению главы общины весь процесс могут сопровождать сотрудники муниципалитета — от размещения лота на официальной площадке до подведения итогов.
Общины уже адаптируют указания ТКЕН своими решениями. В качестве примера приводится Абовян, где ответственным за электронный аукцион назначен начальник отдела программ, сельского хозяйства и управления недвижимым имуществом аппарата мэрии. За организационные вопросы отвечают главный специалист того же отдела и заместитель начальника отдела финансово-экономического учета и учета доходов.
Мэрия Абовяна 31 июля объявила о продаже 5 лотов земельных участков на электронном аукционе. Торги стартуют 24 сентября и завершатся 29 сентября. Победитель определяется системой, после чего он должен в установленный срок онлайн представить организатору протокол о результатах электронного аукциона, сгенерированный системой.
Согласно порядку, аукцион признается несостоявшимся или недействительным только в том случае, если в нем не участвовал ни один покупатель. Это означает, что для проведения торгов достаточно заявки одного участника. В статье отмечается, что такой подход, вероятно, связан с последними изменениями в статье 67 Земельного кодекса, по которым стартовая цена продажи на аукционе рассчитывается исходя из оценочной рыночной стоимости участка. При этом совет общины или ее глава могут установить стартовую цену значительно выше кадастровой стоимости, если на это указывает рыночная ситуация.
В случае Абовяна участки выставлены по кадастровой стоимости. Как говорится в объявлении мэрии, этот показатель уже приближен к действующей рыночной стоимости земли. Новая методика изменила и минимальный шаг повышения цены. Для лота со стартовой ценой до 100 000 драмов минимальная надбавка составляет 500 драмов, от 100 001 до 500 000 драмов — 1000 драмов, от 500 001 до 1 000 000 драмов — 10 000 драмов, от 1 000 001 до 10 000 000 драмов — 50 000 драмов, а свыше 10 000 000 драмов — 1% стартовой цены. При отсутствии конкурентов участник может купить имущество, добавив к стартовой цене только этот минимальный шаг.
В публикации также обращается внимание на спорную формулировку в методическом руководстве, согласно которой иностранный гражданин должен представить копии паспорта и перевод. Это может противоречить статье 60 Конституции Армении, где сказано, что иностранные граждане и лица без гражданства не обладают правом собственности на землю, за исключением случаев, предусмотренных законом. Хотя методическое руководство не может иметь приоритет над Конституцией, оно должно основываться на действующем законодательстве.
Прямая продажа земли — в рассрочку и с залогом
В июле по предложению правительства был изменен и порядок прямой продажи земельных участков. Поправка к статье 66 Земельного кодекса установила, что общинные земельные участки могут продаваться напрямую в рассрочку — в случаях и по правилам, определенным советом общины. В таком случае с момента передачи участка покупателю он считается заложенным в пользу общины до полной оплаты его стоимости, а право залога подлежит государственной регистрации.
Поправки также расширили полномочия совета общины. В частности, статья 65 Земельного кодекса теперь позволяет безвозмездно предоставлять общинные участки для социальных, благотворительных или инвестиционных программ, в том числе в рамках программы ГЧП по закону «О государственно-частном партнерстве». В этих случаях в договорах и решениях совета должны быть четко прописаны цели и условия использования участка.
Кроме того, земельный участок общины или права на него по решению совета могут быть внесены в уставный или паевой капитал юридического лица, если их стоимость не ниже кадастровой. В договорах прямой продажи или ГЧП должны фиксироваться реализуемые программы, объем и условия инвестиций, а также ответственность за нарушение условий сделки.
Новые изменения также допускают предоставление государственных и общинных земель в аренду или с правом застройки без конкурса, если такие случаи определены советом общины. По оценке автора статьи, тем самым правительство фактически узаконило сложившуюся практику, когда аренда земли нередко оформлялась без конкурса и в основном согласовывалась с главой общины.
